Les fonds propres : 20 %, et d'où ils peuvent venir

Quand quelqu'un parle d'acheter un appartement ou une maison, la question des fonds propres arrive presque toujours en second — après le prix du bien, avant les taux. Pourtant, c'est souvent elle qui décide de tout. Les banques suisses exigent en règle générale au moins 20 % du prix d'achat en fonds propres. Sur un bien à 850'000.–, cela représente 170'000.– à réunir avant même de penser à l'hypothèque. D'où vient cet argent, sous quelle forme peut-il arriver, et quelles contraintes faut-il connaître avant d'aller plus loin ? Voilà ce que cette chronique cherche à clarifier.

La règle des 20 %

Le seuil de 20 % de fonds propres n'est pas une fantaisie bancaire : il découle des directives de l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et des règles d'autorégulation émises par les associations bancaires suisses. Concrètement, un établissement ne peut financer qu'au maximum 80 % de la valeur de nantissement d'un bien, soit la valeur que la banque reconnaît, qui peut être inférieure au prix négocié.

Ce que l'on sait moins, c'est que ces 20 % ne peuvent pas tous provenir de la même source. La règle précise qu'au moins 10 % du prix d'achat doivent provenir de ce que les banques appellent des « fonds propres durs » — c'est-à-dire des avoirs qui n'ont pas été retirés du deuxième pilier. Cette distinction change beaucoup de choses dans la planification d'un achat.

D'où peuvent venir les fonds propres

Les sources acceptées sont plus variées qu'on ne l'imagine souvent. L'essentiel est qu'elles soient traçables, documentées, et libres d'engagement au moment du passage devant le notaire.

• L'épargne personnelle : comptes courants, livrets, comptes d'épargne, portefeuilles titres liquidables. Ce sont les fonds propres durs par excellence — ils comptent intégralement dans la tranche des 10 % obligatoires.
• Le troisième pilier (pilier 3a) : les avoirs accumulés dans un compte ou une police de prévoyance liée peuvent être utilisés pour l'achat d'une résidence principale. Ils entrent dans la catégorie des fonds propres durs.
• Le deuxième pilier (caisse de pension) : via ce que l'on appelle l'encouragement à la propriété du logement (EPL), il est possible de retirer tout ou partie de ses avoirs de prévoyance, ou de les mettre en gage. Attention : les avoirs du deuxième pilier ne peuvent couvrir que la seconde tranche des fonds propres, au-delà des 10 % durs. Ils sont donc utiles, mais insuffisants à eux seuls.
• Un don ou une avance sur héritage : une somme transmise par des proches est acceptée, à condition que la banque en ait la preuve et que le don soit clairement documenté. Une reconnaissance de dette entre l'acheteur et ses parents n'est en revanche pas traitée comme des fonds propres — c'est une dette supplémentaire.
• Le produit d'une vente : si l'acheteur vend un bien immobilier, un véhicule, des placements ou un fonds de commerce, le produit net de cette cession peut constituer des fonds propres.

Le deuxième pilier : utile, mais encadré

Le retrait des avoirs de caisse de pension est une décision qui mérite réflexion. D'un côté, il permet de franchir le seuil des fonds propres quand l'épargne personnelle ne suffit pas. De l'autre, il réduit la rente future et, dans certains cantons, génère un impôt au moment du retrait — calculé séparément du revenu, à un taux généralement réduit, mais réel.

Il existe une alternative au retrait : la mise en gage. Les avoirs du deuxième pilier restent dans la caisse, mais ils servent de garantie supplémentaire à la banque. La rente n'est pas entamée, mais en cas de défaut de paiement, la caisse devrait rembourser le montant engagé. Cette option est souvent négligée, alors qu'elle mérite d'être comparée avec soin.

Une autre contrainte souvent ignorée : si vous avez effectué un retrait EPL et que vous vendez le bien plus tard, vous avez en principe l'obligation de rembourser les avoirs retirés dans votre caisse de pension — sauf si vous avez déjà atteint l'âge de la retraite ou si vous achetez un bien de remplacement dans le même délai. Les conditions exactes dépendent de votre situation et de votre caisse : un conseiller en prévoyance ou votre caisse de pension directement vous les confirmera.

Les frais d'achat : ne pas les oublier

Un point que les acheteurs découvrent parfois trop tard : les frais d'achat s'ajoutent au montant des fonds propres, ils ne s'y substituent pas. Dans le canton de Vaud, ces frais — droits de mutation, émoluments du registre foncier, honoraires du notaire — sont à la charge de l'acheteur par usage. On prévoit en général 4 à 5 % du prix du bien pour couvrir l'ensemble.

Sur un achat à 850'000.–, cela représente entre 34'000.– et 42'500.– supplémentaires, à réunir en plus des 170'000.– de fonds propres. Ces frais ne peuvent pas être financés par hypothèque. La banque les intègre parfois dans son calcul de capacité, mais elle ne les finance pas directement. Ce sont des liquidités qui doivent être disponibles au moment de l'acte.

Prenons un cas type : un couple qui achète un appartement à Lausanne pour 900'000.–. Il leur faut au moins 180'000.– de fonds propres, dont 90'000.– en fonds durs, plus environ 40'000.– pour les frais d'achat. Soit près de 220'000.– à mobiliser avant que la clé change de main. Comprendre ce calendrier tôt — idéalement un an avant l'achat — laisse le temps d'arbitrer entre épargne, pilier 3a et retrait du deuxième pilier.

Fonds propres et capacité : deux calculs distincts

Avoir les fonds propres ne suffit pas : la banque évalue aussi la capacité de remboursement. Elle calcule ce que l'on appelle la charge théorique — intérêts calculés sur un taux conventionnel (souvent retenu autour de 5 %, indépendamment du taux du marché au moment de l'achat), amortissement du second rang sur quinze ans au plus, et frais d'entretien estimés. Cette charge ne doit en général pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage.

C'est ce double filtre — fonds propres et capacité — qui donne ou retire accès à un bien. Les deux doivent être réunis simultanément. Il arrive que des acheteurs disposent des fonds propres mais pas de la capacité, ou l'inverse. Faire le point tôt, sur pièces, évite de visiter des biens hors de portée — ou de passer à côté d'un bien accessible parce qu'on ne savait pas qu'on y avait droit.

Notre outil de calcul de capacité d'achat permet une première estimation en quelques minutes. Pour aller plus loin, le Passeport acheteur formalise ce travail : la capacité de financement est vérifiée sur pièces et datée par Alexandre, avant la première visite. Cela change la posture de l'acheteur dans une négociation.

Les fonds propres ne se résument pas à un pourcentage : leur origine compte autant que leur montant, et les frais d'achat s'y ajoutent — pas en remplacement.

Chaque situation est différente. L'âge, la composition du ménage, les avoirs dans chaque pilier, la commune visée, la part d'épargne disponible à court terme : tout cela modifie le calcul. Si vous êtes en train de cartographier votre projet, le bon moment pour en parler n'est pas la veille de l'acte, mais bien avant — quand il est encore possible d'arbitrer sereinement. Alexandre peut faire ce point avec vous, sans engagement, pour que vous sachiez exactement sur quoi vous appuyer.