Ce que rapporte vraiment un immeuble
Un rendement annoncé « net » ne l’est pas toujours. Ici, chaque charge est nommée : vacance, gestion, entretien, charges non récupérables. Puis le prix est confronté à la valeur de rendement, et le financement au test que mènera la banque.
Touchez un taux pour refaire tout le calcul avec cette durée. Le cash-flow utilise le taux réel ; le test de la banque, lui, reste à 5 %, quel que soit le taux du jour. Le taux de référence décide de l’évolution des loyers indexés.
De l’état locatif à votre poche
Chaque ligne ci-dessous suit les chiffres saisis plus haut. Modifiez un montant ou une hypothèse : les explications, les formules et les montants se recalculent ici aussi. Rien n’est caché, rien n’est arrondi en votre faveur.
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L’état locatif
La somme, sur une année, des loyers nets prévus par les baux en cours : logements, places de parc, dépôts, surfaces commerciales. Sans les acomptes de charges : chauffage, eau chaude, conciergerie refacturés aux locataires ne sont pas un revenu, ils ne font que transiter.
Comment le vérifier. Un état locatif signé par la gérance, les baux eux-mêmes, et les encaissements réels des douze derniers mois. Un état locatif peut être « théorique » : il additionne des loyers que personne ne paie encore.
Ce qui le fait bouger. En droit suisse, un loyer ne se relève pas à volonté : seulement pour des motifs reconnus (hausse du taux de référence, renchérissement, travaux à plus-value, loyers usuels du quartier). Un loyer très au-dessus du marché peut, lui, être contesté. Le potentiel de hausse est donc réel, mais lent et encadré.
Votre chiffre–––
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02
La vacance
La part des loyers qui ne rentre pas : un logement vide entre deux locataires, une relocation qui traîne, un impayé qui finit au contentieux. On la compte en pourcentage de l’état locatif, en moyenne sur plusieurs années.
Les ordres de grandeur. Dans le canton de Vaud, le taux de logements vacants reste bas, autour de 1 % ou moins selon les régions. Une hypothèse de 2 à 3 % couvre les rotations et les impayés d’un immeuble d’habitation bien situé. Pour des surfaces commerciales ou des bureaux, comptez nettement plus : 5 à 10 %.
Le piège. Un état locatif « plein » le jour de la vente ne dit rien de l’an prochain. Demandez l’historique des relocations et des impayés.
Votre chiffre–––
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03
La gérance
Ce que coûte la gestion de l’immeuble : encaisser les loyers et relancer, rédiger les baux, relouer, établir les décomptes de charges, répondre aux locataires, commander les petites interventions. Elle se paie en pourcentage des loyers encaissés.
Les ordres de grandeur. En Suisse romande, généralement entre 4 et 6 % des loyers encaissés, selon la taille de l’immeuble et l’étendue du mandat ; la TVA s’y ajoute souvent.
Même si vous gérez vous-même. Comptez-la quand même. Votre temps a une valeur, et la banque comme le prochain acheteur la compteront.
Votre chiffre–––
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04
L’entretien
Deux réalités en une ligne. L’entretien courant : réparations, peinture entre deux locataires, appareils, révision de la chaudière. Et la provision pour les gros travaux : toiture, façades, fenêtres, colonnes, chauffage, qui reviennent tous les vingt-cinq à quarante ans et coûtent des centaines de milliers de francs.
Les ordres de grandeur. On l’exprime ici en pourcentage du prix. Autre lecture utile : sur un immeuble ancien, l’entretien représente couramment 10 à 20 % de l’état locatif. Un immeuble rénové coûte moins les premières années, mais la provision reste due.
Le piège. Un rendement séduisant cache souvent un entretien différé. Le certificat énergétique (CECB) et l’âge des installations disent ce qui arrive.
Votre chiffre–––
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05
Les charges non récupérables
Ce que le propriétaire paie et ne peut pas refacturer aux locataires : l’assurance du bâtiment auprès de l’ECA, obligatoire dans le canton de Vaud, la responsabilité civile d’immeuble, l’impôt foncier communal (jusqu’à 1,5 ‰ de l’estimation fiscale selon la commune), les frais de copropriété si l’immeuble est en PPE, et toute charge que les baux ne permettent pas de répercuter.
À ne pas confondre avec les charges récupérables (chauffage, eau chaude, conciergerie, électricité des communs) que les locataires paient par acomptes, si leur bail les énumère. Celles-là n’entrent pas dans le calcul.
Comment le vérifier. Les décomptes de charges des deux dernières années et les polices d’assurance.
Votre chiffre–––
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06
Le revenu net
Ce que l’immeuble produit avant toute dette et tout impôt. C’est le chiffre central : celui que la banque, l’expert et le prochain acheteur regarderont. Tout le reste en découle : le rendement net, la valeur de rendement, le test bancaire.
Pourquoi avant la dette. Pour comparer les immeubles entre eux, quelle que soit la façon dont chacun les finance.
Votre chiffre–––
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07
Rendement brut, rendement net
Le rendement brut divise l’état locatif par le prix. C’est celui des annonces : simple, flatteur, et muet sur les charges. Le rendement net divise le revenu net par le prix. C’est le seul qui compare honnêtement deux immeubles.
Une autre façon de lire le prix. Les professionnels parlent aussi de « multiple » : le prix vaut tant de fois l’état locatif. Plus le multiple est élevé, plus vous payez cher chaque franc de loyer.
Votre chiffre–––
Ce que vaut l’immeuble, pas ce qu’on en demande
La valeur de rendement est la méthode des banques et des experts pour un immeuble locatif : le revenu net divisé par le taux de capitalisation. Ce taux est le rendement qu’un investisseur exige pour porter ce risque-là. Il monte avec le risque (emplacement secondaire, état médiocre, locataires fragiles) et baisse pour un objet rare et sûr.
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| Taux de capitalisation | Valeur de rendement | Écart avec le prix |
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Pourquoi un quart de point compte
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Payer au-dessus de la valeur
C’est parfois justifié : loyers nettement sous le marché, réserve à bâtir, emplacement introuvable. Mais c’est un pari sur l’avenir, et la banque ne le finance pas : elle prête sur la plus basse des deux valeurs.
Les ordres de grandeur
En Suisse romande, un immeuble d’habitation bien situé se négocie souvent avec un taux de capitalisation entre 3 et 4,5 % ; davantage pour du commercial ou un objet à rénover.
En plus du prix, en argent propre
Payés par l’acheteur le jour de l’acte, chez le notaire. Le tableau suit votre calcul : –.
| Poste | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Droit de mutation cantonalL’impôt de l’État de Vaud sur le transfert de propriété | 2,2 % | – |
| Droit de mutation communalLa part de la commune : jusqu’à la moitié du taux cantonal, selon la commune | 1,1 % | – |
| Notaire et registre foncierHonoraires, émoluments, cédules hypothécaires ; davantage si l’hypothèque est forte | ~1 % | – |
| Total | – | – |
Les règles des banques pour un immeuble de rendement
Un immeuble acheté pour être loué n’obéit pas aux mêmes règles qu’un logement que l’on habite. Les banques suisses appliquent depuis 2020 des exigences plus strictes, fixées par leur autorégulation.
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08
Les fonds propres
Au moins 25 % du prix, et ils doivent être « durs » : épargne, titres, donation. Le deuxième pilier ne peut pas servir à acheter un immeuble de rendement. Les frais d’achat s’y ajoutent, eux aussi en argent propre.
Pourquoi. La banque veut que l’investisseur porte une vraie part du risque : si les loyers baissent, c’est d’abord sa mise qui absorbe le choc.
Votre chiffre–––
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09
L’hypothèque et ses deux rangs
L’hypothèque finance le reste : le prix et les frais, moins vos fonds propres. Jusqu’aux deux tiers de la valeur, c’est le 1er rang, bien garanti. Au-delà, jusqu’à 75 %, c’est le 2e rang, plus risqué pour la banque.
L’amortissement. Pour un immeuble de rendement, la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur en dix ans au plus. Par prudence, ce calcul retient au minimum 1 % de la dette par an, même sans 2e rang.
Votre chiffre–––
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10
Le test de la banque
La banque ne regarde pas le taux que vous paierez, mais un taux théorique de 5 % : celui d’une remontée durable des taux. Elle y ajoute l’amortissement, et vérifie que le revenu net de l’immeuble couvre ces charges théoriques. Pour un immeuble de rendement, ce sont les loyers qui doivent porter la dette, pas votre salaire.
Si la couverture est insuffisante, la banque prête moins, et il faut davantage de fonds propres ou un prix plus bas.
Votre chiffre–––
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Le cash-flow réel
Ce qui reste chaque année une fois payés les intérêts au taux du jour et l’amortissement. C’est l’argent qui arrive sur votre compte, avant impôts.
Une nuance essentielle. L’amortissement n’est pas une dépense perdue : c’est de la dette remboursée, donc de l’épargne logée dans l’immeuble. Un cash-flow faible avec un fort amortissement n’est pas un mauvais placement.
Votre chiffre–––
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Le rendement de vos fonds propres et l’effet de levier
Ce que rapporte chaque franc que vous avez apporté. La dette agit comme un levier : tant que l’immeuble rapporte plus (rendement net) que ce que coûte la dette (le taux), chaque franc emprunté améliore le rendement de votre mise. Dans le cas inverse, le levier joue contre vous.
Deux lectures. Le cash-flow seul, ou le cash-flow augmenté de l’amortissement, qui reste votre patrimoine.
Votre chiffre–––
Ce que le calcul ne compte pas
Les impôts. Les loyers s’ajoutent à votre revenu imposable ; les intérêts, l’entretien et les charges s’en déduisent. L’immeuble entre dans votre fortune. À la revente, l’impôt sur le gain immobilier s’applique. Votre fiduciaire chiffre ces effets.
Les travaux énergétiques
Chauffage fossile, enveloppe mal isolée : les exigences cantonales et le marché pousseront à assainir. Un CECB de classe basse annonce des investissements, et parfois des hausses de loyer possibles après travaux.
La plus-value
Ce calcul ne parie sur aucune hausse de valeur. Si elle vient, tant mieux : elle n’aura pas servi à justifier le prix.
L’immeuble à l’épreuve
Un bon placement tient quand les hypothèses se dégradent. Voici votre immeuble soumis à quatre secousses, une à la fois, à partir de vos chiffres.
| Scénario | Revenu net | Cash-flow / an | Couverture |
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Le taux de référence
Le taux de référence hypothécaire de l’Office fédéral du logement est à 1,25 %. Chaque hausse d’un quart de point permet, en principe, d’augmenter de 3 % les loyers qui y sont indexés ; chaque baisse ouvre aux locataires un droit à une réduction équivalente.
Le renouvellement de l’hypothèque
Un taux fixe protège jusqu’à son échéance, pas au-delà. Le scénario « taux à 3,5 % » montre ce que deviendrait votre cash-flow si vous renouveliez dans un marché plus cher.
Lire le tableau
Une couverture qui reste au-dessus de 100 % dans les quatre scénarios signale un immeuble robuste. Sous 100 %, la banque pourrait exiger un amortissement plus rapide ou des fonds propres supplémentaires au renouvellement.
Trois pièges sur un immeuble de rendement
Le « net » qui ne l’est pas
Un vendeur peut annoncer un rendement net sans compter la vacance, la gérance ou l’entretien. Sur votre état locatif de –, ces trois postes pèsent – par an.
Le prix contre la valeur
La valeur de rendement est le revenu net divisé par le taux de capitalisation. Si le prix demandé la dépasse nettement, l’acheteur paie un espoir de hausse des loyers, ou un emplacement rare.
Le test de la banque
La banque vérifie que le revenu net couvre 5 % d’intérêts et l’amortissement sur la dette. Sous ce seuil, elle exigera davantage de fonds propres, quel que soit le taux réel.
Les pièces à demander au vendeur
Un immeuble se juge sur pièces. Sans elles, aucun chiffre de cette page ne peut être confirmé, et aucune banque ne s’engagera.
Les revenus
- État locatif signé et daté
- Copie de tous les baux et avenants
- Encaissements des douze derniers mois
- Historique des relocations et impayés
- Litiges et contestations en cours
Les charges
- Décomptes de charges des deux dernières années
- Polices ECA et responsabilité civile
- Contrat de gérance et de conciergerie
- Impôt foncier et estimation fiscale
- Contrats d’entretien en cours
Le bâtiment
- Extrait du registre foncier et servitudes
- Plans et surfaces par lot
- Certificat énergétique CECB
- Travaux réalisés et à prévoir
- Autorisations et éventuelles restrictions cantonales sur les logements loués
Ce qu’on nous demande le plus souvent
Quel est un bon rendement net pour un immeuble vaudois ?
Il n’y a pas de chiffre universel : il dépend de l’emplacement, de l’état et de la qualité des locataires. Pour un immeuble d’habitation bien situé, les transactions se font souvent avec un rendement net de l’ordre de 3 à 4 %. Un rendement nettement plus haut signale presque toujours un risque : travaux, vacance, emplacement.
Puis-je utiliser mon deuxième pilier ?
Non, pas pour un immeuble de rendement. Le deuxième pilier ne finance que le logement que vous habitez. Les fonds propres doivent provenir de votre épargne, de titres ou d’une donation.
Pourquoi la banque calcule-t-elle à 5 % alors que je paie moins ?
Parce qu’elle prête pour dix, vingt ou trente ans. Elle vérifie que l’immeuble tiendrait si les taux remontaient durablement. Le taux réel décide de votre cash-flow ; le taux théorique décide de ce qu’elle accepte de prêter.
Que vaut le taux de capitalisation proposé par défaut ?
3,75 % est un point de départ prudent pour un immeuble d’habitation correctement situé en Suisse romande. Pour un objet précis, nous le fixons à partir des transactions comparables, de l’état du bâtiment et du potentiel locatif.
Les loyers sont bas : puis-je les augmenter après l’achat ?
Pas librement. Un changement de propriétaire ne justifie pas à lui seul une hausse. Les motifs admis sont encadrés : taux de référence, renchérissement, travaux à plus-value, loyers usuels du quartier. Le potentiel existe, mais il se réalise surtout aux relocations et après travaux.
Faut-il une société pour acheter un immeuble ?
Ce n’est pas obligatoire. Détenir en nom propre ou par une société change la fiscalité, le financement et la transmission. La réponse dépend de votre situation : votre fiduciaire et votre notaire la donnent, nous préparons les chiffres.
L’analyse par courriel, et un regard sur l’objet
Je vous envoie le détail de ce calcul. Sur demande, je reprends l’objet avec vous :
- lecture de l’état locatif et des baux ;
- loyers de marché du secteur et potentiel de réajustement ;
- travaux à prévoir et effet sur la valeur.
Alexandre · Affinités Immobilier, Pully